一个人们居住的好城市------北部湾防城港


 

一个人们居住的好城市------北部湾防城港

-----访防城港松奇房产经纪有限公司董事长蒋麒

记者蒋文焱

今年夏天我来到位于西南边陲----防城港。她与众多北方城市相比多了点湿润位于北部湾的城市是一个风景宜人的好居处背靠十万大山,面临北部湾,比起我这个长期在北方居住的人,在这里真是一个不错的选择。面对一件衬衣穿扮的防城港松奇房产经纪有限公司董事长蒋麒,更加重了“热情如夏“的感觉。我们就防城港的商业地产处于什么水平?防城港商业地产的兴起、发展、繁荣,需要哪些必需的市场条件?按照特大城市框架,防城港要有多大体量的商业地产与之配套、发展前景如何等话题专访了防城港松奇房产经纪有限公司董事长蒋麒


 

  记者:与同属三线城市、经济总量、区域辐射力均相近的海南深圳,广东的惠州、湛江相比,防城港的商业地产处于什么水平?

  蒋麒简称“”:我们考察了很多经济发展程度不同的城市,对同海南深圳,广东的惠州、湛江相比处于三线的城市,都曾做过细致的考察。因为地理条件的影响,海南地处优势国家和地方政府加大了宣传,给予优惠条件、广东的惠州,依托长三角、上海市和珠三角、深圳市的发展牵引,商业地产较防城港起步较早,实力也更强,也有了自己的商业地产特色。与这些具有经济便利的城市相比,防城港的商业地产起步虽晚,但由于充分吸收了别人的发展成果,这些年的发展势头強劲,速度很快,产品档次很高。比如---,是防城港发展的标杆------是一个商业地产的高端连锁品牌,它进入防城港打破了防城港的品牌格局,对防城港的商业地产发展具有颠覆性的意义,其独一无二的品牌优势和完美的购物体验,必将对防城港现有的购物中心带来强劲的冲击。可以说,防城港的商业地产搭上了条最好的“船”。

  为什么防城港的商业地产发展能够后来居上?这首先是投资者对这里的发展有信心,《若干意见》的出台实施,特大城市架构、赣粤闽湘四省通衢区域性次中心城市建设,都能释放发展的“红利”;其次是防城港是新兴城市,但是文化有底蕴有特色,“红、绿、古”色交相辉映,因为软实力而生发出吸引力和凝聚力;再次是实行对接长珠闽、融入“海峡西岸区域”的经济发展战略,增强了赣州的经济硬实力。防城港在未来五至十年内还会有一个更快的发展速度。

 记者:赣州商业地产的兴起、发展、繁荣,需要哪些必需的市场条件?

  :商业地产的兴起、发展、繁荣与城市息息相关。首先是城市的功能定位,定位不准确,城市发展就会缺乏方向性指引。没有方向,就没有规划,就走不远。作为区域性中心城市,我们应该明白它的中心是什么,它的重点是什么。比如成都在2006年将城市功能明确定位为“休闲之都”,城市的宣传和布局就围绕这个定位来设计,最终吸引着越来越多的游客去那里休闲度假。再比如河北廊坊市按照“生态、智能、休闲、商务”的城市功能定位,以主城区为重点,启动了新一轮大规模城建开发改造,重点实施了9大类、18项重点工程。

  其次,是一座城市要有经济发展的方向和总量,人气哪里来?经济基础决定发展方向和目标。城市要有吸引力,就是有人,要引得过来留得住。

  再次,要有足够多的消费人群。消费量决定商品的销售力。深圳外来人口多,人流量也大,消费人群广。这些因素促进了当地经济的发展。北京作为首都,具有任何城市不可比拟的政治文化优势,所以她的吸引力是无法抵挡的,全国各地的人都想到那里谋发展,因而有足够多的消费人群带动经济的持续发展,托举着住宅地产、商业地产的持续、高位发展。

  我认为,防城港在城市功能定位上清晰度不够,基本是以资源和招商引资来宣传,防城港是广西壮族自治区下辖的地级市,是一座滨海城市、边关城市、港口城市,位于中国大陆海岸线的最西南端,广西南部边陲,背靠大西南,面向东南亚,南临北部湾,北连南宁市,东接钦州,西南与越南接壤,海岸线580公里,陆地边界100.895公里,是北部湾畔唯一的全海景生态海湾城市,被誉为"西南门户、边陲明珠",是中国氧都、中国金花茶之乡、中国白鹭之乡、中国长寿之乡、广西第二大侨乡。

防城港市依港而建,因港得名,先建港,后建市。防城港始建于19683月,当时作为援越抗美海上隐蔽运输航线的主要起运港来建设,被称为"海上胡志明小道"的起点。防城港是中国的深水良港,是中国25个沿海主要港口之一,中国西部地区第一大港,西南地区走向世界的海上主门户,是链接中国--东盟、服务西部的物流大平台。

作为广西北部湾经济区的核心城市之一、国家重点布局的钢铁能源基地和东兴国家重点开发开放试验区、云南广西沿边金融综合改革试验区的组成部分 ,防城港市在中国-东盟自由贸易区、泛北部湾区域合作中具有特殊重要的战略地位。

  记者:目前,防城港的商业地产,尤其是写字楼现状,业界发出了两种声音:一种声音认为就现在防城港经济的发展水平,写字楼建多了,有滞销之虞;一种声音则与之相反,认为写字楼还没有到饱和的程度,还可以再建,只是不要太集中,要注意升级。您对此持何观点?

  :仅仅5年前赣州还没几栋像样的写字楼,“甲A”级的写字楼更是只从2010年开始萌芽,今天防城港规划和开发的写字楼面积就有6080万平方米,这得益于防城港经济的飞速发展。我假设下,如果赣州有1万家公司平均办公面积300平方米,要有300万平方米的写字楼才能满足需要,以此类推,体量是很大的。我测算着,按照目前赣州的商业发展,5年里需要写字楼面积100150万平方米,而现在只有6080万平方米,缺口很大。

  防城港规划建设成拥有93.25万人(2012年户籍)6173平方千米的大型城市,城市发展越大,商业发展就越大,依靠写字楼发展的公司就会越来越多。现在防城港正由第二产业向第三产业梯度转移,电子商务、创意产业等等都要依托写字楼。现在市场对公司形象的要求越来越高,公司对高档写字楼的需求也越来越急。而且防城港发展总部经济、楼盘经济、新兴经济,写字楼经济所占总量会越来越大,所以防城港的写字楼还有很大的建设空间。

我们都知道,现在本区有实力的企业都开始将生产中心与产品研发中心分开,即生产在开发区科研办公在商务区。

  但我认为,要把写字楼建好,需要注意以下几个问题:一是选址要合适。选址前要把地理位置、综合环境调查清楚,包括周边的自然环境,交通等;二是自身配套要完善,这又包括三个方面,⑴有比较足够的停车场。现在每150平方米一个车位的规定不太合适,每50平方米一个车位比较合适。这里面很多细节要注意,比如某个写字楼软硬件都不错,但就是囿于占地面积停车位不够,只得按小时收停车费。在那办公的人隔个两三个小时就会把车开出去转一圈再开回来停好,就是为了节省停车费用。⑵服务上的配套。物业、会议、餐饮、购物、商务都要具备。⑶要考虑商业自身的辐射能力。就是要考虑到自己经营的商品覆盖范围,是县域还是地市还是全省,从事不同的商务就会选择不同的写字楼。在赣州选择写字楼,不管是选择河套老城区,还是章江新区,还是开发区,都要量体裁衣。

 记者:您如何看待目前及防城港区写字楼市场的竞争态势?开发企业纷纷将目光聚焦商业地产,您认为应如何理性的去面对市场去开发产品?

:“房地产是暴利行业”,如果以这种心态去开发商业地产,可能会亏的一塌糊涂。首先要把握商业定位,细致分析市场。人说,“所有的地方可以住人,但不是所有的地方可以做生意。”根据我们的实践体会,商业地产要发展应该注意这几个方面:首先要把握产品定位。要对市场做细致分析,确保自己的方向与市场需求相一致;第二要考虑到地产商自身的运营能力,尤其是大型商业中心对这点要求更甚我们公司倾注了大量的人力财力,配备了专业的运营管理团队,引入的商家品牌中有多个都是首次进入防城港,事实证明,我们公司项目从全局角度规划了城市区域,从而促进了企业与城市的共同发展。

  第三是要考虑时代发展和变化。电子商务的兴起就使得防城港的商业街文清路的营业额下降了20%30%,如何顺应科技潮流的变化,对商业地产的投资者是个新课题。这就面临品牌管理的问题,批发市场也将面临被仓储中心取代的压力,而对写字楼这意味着商机。第四,新时代新要求,需要开发商眼光敏锐。虽然现在是互联网时代,但人们不可能总坐在家中玩电脑,一定会走出家门走入社会,只是消费理念会发生变化,我们要适应这种变化。

  第五,开发产品要注意个性。现代人就喜欢追求个性,有个性的东西就有市场,也就不怕竞争。现在模仿现象严重,有新人就靠模仿明星吃饭,很多城市也喜欢模仿别人的城市。这样就容易使得所有城市一个样,没有地方特色,也不可能发展的很好。发展商业地产也要考虑地域特性和消费特性,要以理性态度而不是激情的态度去做商业地产,才能健康发展。

  20202030年是商品的暴利时代,在这个时代只要有商品就可以赚钱,这个时代已经结束。现在竞争更加激烈,消费者面对消费选择更加理性,他们的选择更多,对商品的要求更高,由此产品进入品质时代,生产则进入管理时代,因为没了暴利,只有通过精细化管理才能出效益才有可能成功。所以,我认为管理的时代已经到来!

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